Kraschar bostadsmarknaden?

Oseriösa bedömare förutspår spruckna bostadsbubblor och totalkrasch för Sveriges ekonomi om några år. Men mera vederhäftiga beräkningar från Konjunkturinstitutet och Riksbanken kan inte bekräfta att det finns stora risker för en krasch.

Trots att det finns sakliga skäl för Riksbanken att sänka räntan meddelade man igår att räntan behålls på 1 procent. Orsaken är delvis att svenska hushåll fortsätter att skuldsätta sig. Andra kvartalet lånade de fyra storbankerna ut 5,2 procent mera än andra kvartalet 2012 (Fininsp). Och då anses det att det finns risk för en "bostadsbubbla". En krasch på bostadsmarknaden skulle kunna befaras i form av ett prisfall orsakat av att högbelånade hushåll inte klarar att betala räntorna.

Höjda räntor om något år skulle alltså tvinga en del bostadsägare att sälja till låga priser. Detta kan leda till att bankerna inte kan få tillbaka alla sina pengar, vilket ökar kreditförlusterna. Rädslan hos småspararna och andra långivare till bankerna kan då leda till uttagsrusningar med finanskris som följd. Utlåningen från bankerna skulle strypas med en explosion av arbetslösheten i företag som skulle få otillräckliga krediter och därför skulle gå i konkurs.

"Sveriges ekonomi kraschar 2015" skrev SvD Näringsliv på nätet 2/9. Artikeln av Jacob Bursell byggde på en enkät på bloggen Cornucopia? (latin för ymnighetshorn) där läsarna samlade sig kring året 2015. En tidigare enkät i juni bland samma läsare gav dock till resultat en minskning av bostadspriserna med 1,5 procent det närmaste året. Det är svårt att se att en så liten prisminskning skulle kunna leda till en krasch. Föga seriöst, kan man tycka. Men SvD har tyckt att det förtjänar uppmärksamhet.

I DN 5/9-13 redovisar man hur stor hushållens totala skuldsättning är i förhållande till den disponibla inkomsten i olika länder (dec-11). Det är en artikel som bottnar i önskemålen om att lån över 75 procent av pantvärdet borde amorteras.I Sverige är skulderna 180 procent av den disponibla inkomsten mot 120 procent i USA och 140 procent i Spanien. Irland har däremot en kvot på 220 procent och Danmark 300. Det förefaller svårt att dra entydiga slutsatser av denna statistik. (Enl KI är Sveriges kvot 174%.)

Konjunkturinstitutet kom i sin junirapport med en specialredovisning (pdf) av hushållens låntagning. Den utgår från ett mera realistiskt "krisperspektiv". Ett prisfall skulle utlösa en omstrukturering av hushållens balansräkningar - dvs leda till återbetalning av lån med hjälp av minskad privat konsumtion. Tillsammans med effekter i form av minskat bostadsbyggande kan detta ge upphov till destabiliserande impulser.

Ovanstående diagram visar inte någon anmärkningsvärt snabbare ökning av skulderna än värdet på bostadsförmögenheterna. Dessutom ökar de finansiella förmögenhetstillgångarna (tot förm = fin förm + bost mm). Men den absoluta skuldsättningen har onekligen ökat. Belåningsgraden framgår tydligare i nedanstående diagram:

Den intressanta kurvan är dock skuldtjänsten i relation till disponibel inkomst. Det är den mittersta kurvan som visar räntebetalningarnas andel hushållsinkomsterna (avläses till höger). Räntebelastningen är nu ca 4 procent. En ökad räntenivå verkar inte kunna höja skuldtjänstkvoten till exceptionellt höga nivåer. De relativt höga bostadspriserna är betingade av fundamentala faktorer enligt en undersökning av Riksbanken som KI hänvisar till (alltså ingen bubbla).

KI kommer fram till att det inte finns någon större risk att bostadspriserna skulle kunna sjunka drastiskt de närmaste två åren. Snarare är en liten prisstegring att vänta. Men även om priserna skulle sjunka med exempelvis 20 procent skulle inte någon allvarlig destabilisering uppkomma. De negativa konsumtionseffekterna kompenseras i viss mån av att det för nytillkommande hushåll blir billigare att hålla egen bostad. Modellberäkningar visar en minskning av BNP med 1,1 procent beroende på minskade bostadsinvesteringar och privat konsumtion. Inte ens detta tycker jag är en "krasch" och att hela ekonomin skulle krascha måste betecknas som överdrivet.

Den fråga som vi måste ställa oss är huruvida enkla pressartiklar av kolumnister eller bloggenkäter baserat på skeva urval ska tillmätas större betydelse än seriösa beräkningar som inte visar spektakulära resultat. Det minsta man kunde begära är att de seriösa resultaten också redovisas när man slår upp sina alarmistiska budskap i massmedia.

Läs även andra bloggares åsikter om bostadsbubbla, krasch, bostadspriser, skulder, skuldsättning, belåningsgrad, ränta, ekonomi, politik på intressant.se