Bostadsbubblan en opinionsbubbla?

Bostadsbubblan i USA var farlig och orsakade en kraftig nedgång av BNP. Men det lilla bostadsbyggandet i Sverige minskade inte av samma orsaker trots att priserna steg mer här. Att varna för en ny bostadsbubbla i Sverige verkar bygga på falska analogier.

Riksbankschefen Stefan Ingves uttalade sig bekymrat om bostadsmarknaden i protokollet från 4/1 (pdf, s 17). Andra experter har den senaste tiden mera explicit varnat för att det kan uppstå en bostadsbubbla i Sverige de närmaste åren. Orsaken skulle vara det låga ränteläget. De svenska bostadsköparna vill ha nya bostäder och blir därför villiga att betala allt högre priser.

För att klara de höga priserna lånar bostadsköparna maximalt mycket till en ränta som inte kommer att vara bestående. När räntan sedan börjar stiga i höst år hamnar allt fler av de nya bostadsköparna i svårigheter. Bankerna gör kreditförluster och byggandet går ned. Kanske hela konjunkturuppgången bryter nacken av sig. Statliga BKN varnade redan i höstas.

Om vi tittar på fakta har emellertid den ovanstående teorin inte mycket fog för sig. Bostadsbyggandet är inte högt uppdrivet och väntas inte bli det heller, se nedanstående diagram.

Vi ser här det totala antalet påbörjade lägenheter i småhus och flerbostadshus i form av den heldragna kurvan, som avläses till höger. Från 2007 med ca 28 000 lägenheter sjönk bostadsbyggandet till ca 17 000 år 2009, eller med 40 procent. Efter regimskiftet hösten 2006 hade byggandet redan gått ner med nästan 60 procent genom den borgerliga regeringens hantering av flerbostadsbyggandet. En del av igångsättningen påskyndades till före årsskiftet 2006/07 (Odell-plattor). Det gör att fallet från 2007 egentligen är ännu kraftigare.

Delvis motverkades fallet i bostadsbyggandet med hjälp av reparations- och ombyggnadsverksamhet. Hela byggindustrin som riktar sig mot bostäder blev inte lika nerpressad, se nedanstående diagram:

Inte ens 2011 kommer bostadsinvesteringarna att ha återhämtat sig till tidigare nivåer. Hur kan det komma sig? Är efterfrågan på bostäder för låg? Varför varnar en del experter i så fall för fortsatta prisstegringar och framtida bubblor som kommer att brista med prisfall som följd? Är det priserna som styr bostadsbyggandet? I nedanstående diagram ser vi att priserna stigit nästan hela tiden sedan botten på 90-talskrisen:

Dagens kris syns som små krusningar de senaste åren. Någon prisminskning inom något år med 15-20 procent verkar svår att motivera. K/T-värdet skulle då hamna nedåt 1,6. Det som talar för att ökat byggande inte skulle kräva ytterligare prisstegringar är att bostadsbyggandet inte ser ut att vara närmare kopplat till prisutvecklingen. Mekanismerna ser tydligen ut på andra sätt än inom USA där en bostadsbubbla drevs fram av stigande priser som i sin tur ökade byggandet. Men priserna ökade där bara hälften så mycket som i Sverige.

USA hade också en mindre ökning av bostadsinvesteringarna än Sverige från 1997 (ca 40% mot Sveriges omkr 90% räknat i proc av BNP). Men medan USA på toppen kom upp i ett bostadsbyggande på 6,3 procent av BNP var Sveriges topp bara 0,8 procent av BNP. Raset i USA blev 54 procent mot endast 30 i Sverige. Den BNP-minskande kraften var alltså 3,4 procent av BNP i USA mot bara 0,25 procent i Sverige. Redan detta talar för att risken för en ny konjunkturnedgång pga en bostadsbubbla i Sverige är liten.

I själva verket beror det djupdykande bostadsbyggandet på helt olika faktorer i USA och Sverige. I USA hade man byggt för mycket och priserna började sjunka samtidigt som antalet tomma bostäder ökade drastiskt. I Sverige blev det ingen egentlig prisnedgång. Efterfrågan var god nästan hela tiden. Istället var det hanteringen av finanskrisen som orsakade att byggföretagen drabbades av en kreditåtstramning som gjorde det omöjligt att bygga så mycket som förut. Denna störning var speciellt utmärkande för byggindustrin, se nedanstående diagram:

Första kvartalet 2009 rapporterade 25 procent av byggföretagen att de hindrades i sin produktion av finansiella restriktioner (heldragen linje). Bostadsbyggandet skulle ha kunnat varit högre och arbetslösheten mindre om finanskrisen hade hanterats bättre. Sannolikt hade prisrörelserna uppåt också kunnat dämpas.

På längre sikt måste emellertid priserna på bostäder vara så höga att den ineffektiva och dyra svenska byggindustrin finner det möjligt att producera nya bostäder. Det fordrar att unga människor utan större spartillgångar måste låna till en stor del av bostadens pris. Det är ofrånkomligt. Men det gäller att kredit inte beviljas till insolventa husköpare som vid en räntehöjning genast hamnar i svårigheter. Det var denna framreglerade politik som främst orsakade bostadsbubblan i USA. De låga räntorna var visserligen bidragande men hade kunnat hanteras hjälpligt om inte sub-primelånen hade utlöst krisen.

Risken för en bostadsbubbla i Sverige verkar vara alltför mycket ett resultat av ytliga analogier med bostadsbubblan iUSA. Det kanske är talet om en bubbla som är själva bubblan - framdriven av opinionsbildande ekonomer i massmedia som vill göra sig intressanta.

[Komplettering 17/1: Cervenka om 10 skäl för bubbla, SvD, se komm] Andra bloggar om: bankekonomer, bostadsbubbla, bostadsbyggande, prisbubbla, finansbubbla, finanskris, bubbla, finanskrisen, USA, kreditrestriktioner, nationalekonomi, politik, ekonomi på intressant.se